아파트를 전세 끼고 매매하는 방식은 매매가와 전세보증금의 차액만을 활용하여 주택을 매수하는 방법입니다. 이는 갭투자라고도 불리며, 적은 초기 자금으로 부동산을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 매수자는 기존 임대차 계약을 승계하며, 전세보증금은 임차인이 퇴거 시 돌려줘야 할 부채로 인식해야 합니다. 이 방법은 자금 부담을 줄일 수 있지만, 주택 가격 하락이나 전세보증금 반환 시 자금 부족 문제가 발생할 경우 손실이 커질 수 있는 위험도 내포하고 있습니다.
최근 서울 및 수도권에서는 토지거래허가구역 지정과 실거주 의무, 대출 규제 등으로 인해 전세 끼고 아파트를 매매하는 것이 복잡해졌습니다. 특히 토지거래허가구역 내 주거용 주택은 매수자가 일정 기간 내 입주하여 실거주해야 하는 의무가 적용되어, 기존 전세 계약을 유지하기 어려울 수 있습니다. 그러나 2026년 9월 17일 국토교통부 발표에 따라 토지거래허가구역 내 실거주 유예 신청 기한이 2027년 말까지 연장되고 임대차 갱신 계약까지 인정되면서, 무주택자에게는 새로운 기회가 될 수 있습니다.
전세 끼고 아파트를 매매할 때는 전세가율을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다. 전세가율은 전세가격이 매매가격에서 차지하는 비율로, 이 비율이 높을수록 초기 투자금이 적게 듭니다. 하지만 단순히 전세가율이 높다고 해서 무조건 좋은 투자는 아니며, 해당 지역의 전세 수요와 매매 수요를 종합적으로 고려하여 미래 가치 상승 가능성을 판단해야 합니다. 또한, 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부와 매도 시 세입자와의 원활한 소통 및 매수 의사 확인 등 다양한 변수를 신중하게 검토해야 합니다.
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