전세 주택에서 누수가 발생하면 임대인인 집주인은 민법 제623조에 따라 임차인이 주택을 사용하고 수익하는 데 필요한 상태를 유지할 의무를 부담합니다. 이는 집주인의 귀책사유가 없더라도 건물의 노후화나 천재지변으로 인한 누수에도 적용되는 원칙입니다. 다만, 임차인이 손쉽게 수리할 수 있는 사소한 하자는 임대인의 수선의무 범위에 해당하지 않습니다.
누수 발생 시 책임 소재는 원인에 따라 달라집니다. 건물 노후화나 구조적 문제로 인한 누수는 집주인 책임이지만, 임차인의 부주의나 관리 소홀로 발생한 누수는 임차인에게 책임이 있습니다. 특히 임차인이 누수 사실을 인지하고도 집주인에게 즉시 통지하지 않아 피해가 확대된 경우, 확대된 손해에 대해서는 임차인도 책임을 분담할 수 있습니다. 따라서 누수 발견 시 신속한 통지와 기록 보존이 중요합니다.
임대인이 누수 수리를 지체하여 임차인의 거주가 어려워진다면, 임차인은 계약 해지 및 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 일상생활배상책임보험(일배책)은 아랫집 피해 배상에 유용하지만, 본인 집 수리비는 보상 대상이 아님을 유의해야 합니다. 계약서에 '모든 수리 임차인 부담' 특약이 있더라도, 대규모 구조적 수리까지 임차인에게 전가하는 것은 무효로 판단될 수 있습니다.