토지거래허가구역(토허제) 내 주택 매수 시 원칙적으로 2년 실거주 의무가 부과되어 갭투자가 어려웠습니다. 그러나 2026년 10월 현재, 정부는 토허제 내 세입자 있는 주택의 실거주 의무 유예 신청 기한을 2027년 12월 31일까지 1년 연장하고, 임대차 갱신계약(최대 2년 추가)까지 유예 사유로 인정하는 제도를 개편했습니다. 이에 따라 조건 충족 시 입주 시점을 최대 3년 3개월까지 미룰 수 있게 되었습니다.
블로거들은 이번 토허제 실거주 유예 확대가 무주택 실수요자에게는 긍정적이나, 세입자 퇴거 자금 대출이 통상 1억으로 제한되는 점을 진짜 문제로 지적합니다. 유예 기간 동안 입주를 미루더라도, 세입자 퇴거 시 매수인이 직접 2년간 실거주해야 하며, 이를 위반하면 이행강제금이 부과됩니다. 또한, 토허제와 주택담보대출 규제가 동시에 적용되는 서울 지역에서는 대출 조건과 토허제 조건을 모두 확인해야 하는 복잡성이 있습니다.
실거주 유예 제도를 활용하려는 무주택자는 2026년 5월 12일부터 허가 신청일까지 무주택 상태를 유지해야 합니다. 유예 기간이 끝나면 즉시 전입하여 2년간 실거주 의무를 이행해야 하므로, 세입자 퇴거 시 필요한 자금 계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다. 특히, 대출 규제와 토허제 조건이 겹치는 지역에서는 전문가의 조언을 구하는 것이 현명한 선택입니다.