아파트와 같은 집합건물은 전유부분과 대지사용권을 함께 고려해야 하며, 대지사용권은 구분소유자가 건물의 대지에 대해 가지는 권리를 의미합니다. 신축 아파트의 경우 지적정리, 분할, 합병, 환지 절차 지연 등으로 인해 건물 등기와 대지 관련 등기가 시차를 두고 진행될 수 있습니다. 대법원은 대규모 집합건물의 경우 대지 지분 등기가 늦어지는 상황을 인지하고 있으며, 대지권 미등기 사실만으로 해당 아파트가 위험하다고 단정하기는 어렵습니다.
대지권 미등기는 구분건물 등기부에 대지권이 표시되지 않은 상태를 뜻하며, 실제 대지사용권의 존재 여부와는 구별됩니다. 매매나 전세 계약 전에는 토지 등기부와 계약서를 면밀히 검토하여 대지사용권의 취득 경위와 등기가 지연된 이유를 확인하는 것이 중요합니다. 만약 분양사가 협조하지 않는다면, 부동산등기법 제60조 요건을 갖춰 신축자와 현 소유명의인이 대지사용권 이전등기를 공동으로 신청하는 방안을 고려할 수 있습니다.
대지권 등기가 완료되지 않은 아파트는 매매나 담보대출에 제약이 발생할 수 있으며, 완전한 권리관계가 정리되지 않은 상태로 간주될 수 있습니다. 아파트 소유권은 건물과 토지의 권리가 함께 갖춰질 때 비로소 완전해지므로, 대지권 등기는 이를 등기부등본에 공식적으로 반영하는 최종 절차입니다. 따라서 대지권 등기 진행 상황을 주기적으로 확인하고 필요한 절차를 이행하는 것이 바람직합니다.